长沙高新区创新公租房发展模式探析
长沙高新区建设发展 公租房的背景分析
公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持,限定套型面积和按优惠租金标准,向符合条件者供应的保障性住房。公租房属政府或公共机构所有,以低于市场价或者承租者能接受的合理价格,面向职工出租,受众群包括大学毕业生、从外地迁移到本城市工作的群体等。
企业员工宿舍建设滞后与企业员工住房需求量增大的矛盾
2008年,国土资源部出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指标》,对工业项目建设用地实行新的控制指标,使工业用地门槛再次抬高。该文件 明确,严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所以及培训中心等非生产性配套设施。这意味着企业在项目报建过程中,员工宿舍建设将滞后 甚至缺失。
经过20多年发展,长沙高新区建成区面积已达30多平方公里,现有企业6000多家,常住人口20万,其中就业数超过10万 人。按照长沙高新区推进国家创新型科技园区和岳麓山人才创业示范区建设的规划,到2015年,将新增1万名科技创业人才、10万名企业员工的住房刚需,由 此可见,发展公租房成为长沙高新区管委会面临的一项重要课题。
此外,在2012年,长沙高新区对包括中联重科股份有限公司、宇顺电子股 份有限公司等在内的106家园区企业组织开展了一项园区企业住房需求调查,调查结果显示,企业住房总需求量达1.7万人,预计到2015年需求量将增加到 4.2万人,就业人口增加、员工宿舍需求量增大与员工宿舍建设缺失的矛盾将逐步加剧。
企业“有钱无房”与被征地农民“有房无钱”的矛盾
新型工业化与城镇化的迅速推进,使得征拆安置成为长沙高新区的一项中心工作。截至2012年年底,长沙高新区需拆迁安置人数约1.3万人。按照长沙高新 区2015年麓谷新建50平方公里路网框架、园区总收入达到3000亿元的目标,未来3年,被征地农民将达2万多人,全区已建、在建和新建的安置保障住房 将达220多万平方米。
对生产型企业而言,资金分配和管理压力基本集中在生产经营方面,员工宿舍紧缺成为企业急需解决的一大问题,企业往往愿意 “花钱省力”,以解决配套需求。
据相关政策,在长沙高新区被征地农民在拆迁后常建有大量安置房,尽管这些安置房除自住外,还可用来自行出租,但仍旧供过于求。2009年前的长沙市征拆 安置政策以“一基一户”的形式分配安置房源,按一家五口安置户来算,每户最多能分配2-3套安置房。而在2009年后,长沙市征拆安置开始全面实行长沙市 征地补偿实施办法,每个三口之家的征拆户家庭可分得320平方米的保障房,除自用外,空置率在50%以上。随着生活方式的改变、生活成本的提高,被征地农 民急需改变“有房无钱”的状态,进一步提高家庭生活水平。
房屋产权与“公租房姓公”的矛盾
2012年7月15日,住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》正式施行。办法规定,公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
长沙高新区结合园区企业多、被征地农民多的区域特点,提出“不求所有,但求所用”,灵活处理“公租房姓公”的建设主体概念,将“公”字概念扩展至“私有 公用”,即公租房产权姓私、用途为公,归集安置房和保障房房源,以企业为单位进行统一租赁,使闲置安置房“活起来”、公租房市场“动起来”,让双方共赢。 根据《长沙高新区公共租赁住房(归集类)管理实施细则》规定,长沙高新区以每月12元/平方米归集闲置安置房房源,以每月12元/平方米回租给企业,符合 相关规定的租赁企业,可参照实施细则的相关规定,享受每月4元/平方米的租金补贴,补贴范围在10-15平方米。
长沙高新区公租房开发建设模式和特点
2010年9月,在长沙市委、市政府主要领导的支持下,长沙高新区在长沙市范围内率先启动公租房建设工作。目前,共新建、归集(含代建)盘活公租房项目 9个,共有公租房4615套,面积约35.3万平方米(含2万平方米配套),建成后可入住2万余人,分属3个单位投资运营。
归集与新建“双轮驱动”——管委会、企业、社区三方合力的共赢模式
结合园区拆迁安置房空置率高、企业员工多、征拆农民渴望增收、企业迫切希望解决员工住宿的实际情况,在公租房建设上,长沙高新区在湖南率先成立了公租房 管理办公室及长沙高新区公共租赁住房开发有限公司,形成了以长沙高新区管委会投资新建、社会资本投资新建、社区投资归集和管委会投资归集拆迁农民保障房等 为主体的公租房建设运营模式,即“3个投资主体4种运营模式”。
概括来说,长沙高新区公租房建设推行的是“盘活与新建”“双轮驱动”模 式——先盘再建,以盘为主,盘建结合,盘活农民安置房的存量归集主导模式。目前,长沙高新区新建和归集(代建)公租房项目共9个,并计划在3-4年内提供 公租房50万平方米。目前,以长沙高新区管委会为投资主体,具体由公租房公司为投资法人的新建模式和归集(代建)模式建设的公租房项目共6个;以企业为投 资主体,主要解决园中园配套入住的新建公租房模式的公租房项目共1个,以社区为投资主体、盘活自有房源并负责租赁模式共2个。
通过公租 房项目建设,逐步实现了长沙高新区的产居平衡,节约城市交通资源,同时帮助企业节约土地。此外,还在企业降低成本、农民增收方面实现了双赢,归集公租房项 目平均每年每套公租房为被征地农民带来1万多元收入。企业方面,如中联重科股份有限公司,原来为解决员工住宿问题,需支付每人每月612元,选择入住公租 房以后,仅每人每月80元。
行政手段归集,经济手段运作,难以实现公租房“私有公用”
由于存量房源分布较散,产权归属较零乱,公共配套相对缺乏难以满足园区企业的规模化需求,对农民安置房,长沙高新区采用“政府统一归集、集体自愿参与、 企业自由租赁”的模式,发挥政府主导性。成立专门的管理机构,对归集的房源统一装修标准、统一公共配套、实施封闭管理,并向企业“打包”出租,以企业为单 位确定承租人,并对租赁房屋、小区作出相关管理规定。
目前,长沙高新区已有500多套公租房开始入住。在已签订公租房租赁意向合同的企 业中,中联重科股份有限公司、宇顺电子股份有限公司等企业已根据招工需求安排员工分批入住。2013年年底入住人数可达到8000余人。此外,新建公租房 小区按商品房建设标准并完成内部装修,实现“提包入住”。
农民盈则政府赢,实现政府、企业、百姓三方共赢
按照2015年麓谷园区总收入达到3000亿元的目标,届时,长沙高新区已建、在建和新建的安置保障住房将达220多万平方米。对富余安置房源进行转化 利用,能为集体经济组织有效盘活存量,促进农民增收就业,为社会和谐稳定提供切实可靠保障。长沙高新区立足区情实际,明确公租房采取“盘活与新建相结合” 的原则,在确保被征地农民利益的前提下,用最少的资金撬动公租房市场,使农民从中盈利。
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